《北京市共有产权住房管理暂行办法》九大关键点

8月3日，北京北京对《北京市共有产权住房管理暂行办法》、市共《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)>的有产通知》公开征求意见，《暂行办法》针对共有产权住房的权住含义、规划建设、房管法审核配售、理暂共有产权约定等方面给予具体规定。行办北京中原市场研究部认为，关键共有产权房减少购房成本，北京保障了中低收入住房困难家庭的市共住房需求，将有利于北京房价的有产稳定。

此次公布的权住《北京市共有产权住房管理暂行办法》主要包括以下九大关键点：

1，含义：政府与购房人按份共有产权

共有产权住房，房管法是理暂指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，行办销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

2，适用范围：新房新办法、老房老办法

本办法施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，按照原规定执行。本办法施行后，未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，均按本办法执行。

3，申请条件：符合限购条件无房家庭、年满30周岁单身人士可申购一套;有住房转出记录、离婚不满三年不能申购

申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。

申请家庭已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议的、申请家庭有住房转出记录的、离婚年限不满三年的、申请家庭有违法建设行为不得申请购买共有产权住房。

4，配售规则：区籍以及本区工作无房家庭

共有产权住房配售工作由各区住房城乡建设委(房管局)组织实施，房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

5，持有份额：参照销售均价和同地段同品质商品房均价比

共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。

购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。

6，出售或出租：满5年可按市场价转让所购房屋产权份额

出售：持有未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。

持有满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格下代持机构优先买;也可以按原有比例转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭;还可以转成商品房销售给代持机构分成;也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。

出租：已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。

7，再上市：房屋价格参照周边市场价格评估确定

代持机构行使优先购买权、购房人购买政府份额的房屋价格，应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。

8，供应及选址：新北京人房源不少于30%，注重职住平衡

合理安排共有产权住房建设用地，并在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，用于满足本区符合条件的居民家庭及重点人才居住需求。其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

共有产权住房建设项目应当根据城乡规划要求，结合城市功能定位和产业布局进行项目选址，优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域，推动就业与居住的合理匹配，促进职住平衡。

9，监管：放弃选房两次及以上3年不得申购，弄虚作假10年禁止申请

申请家庭放弃选定住房或选定住房后未签订购房合同，累计两次及以上的，3年内不得再次申购共有产权住房。

申请人弄虚作假或违反购房合同约定的，禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。

北京中原市场研究部认为，早在2004年，住建部就已确立了北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个全国共有产权住房试点城市，自2007年起在江苏省淮安市进行试点，之后在贵州、上海等地都有推广。此次北京政策出台，在满足基本住房需求方面从自住房时期过渡到共有产权住房时期，对各城市解决居住问题，引导更合理的住房消费理念有示范和引导作用。

与自住房相比，共有产权住房的特点是采用“按份额共同持有产权”的模式，持有产权份额比例随着各项目价格变动而变动，且项目价格及份额的确定综合考虑家庭购房承受能力等因素，减少购房成本，保障中低收入住房困难家庭住有所居。

从准入及退出机制来看，准入及退出更严格，准入条件不仅要求符合限购条件，还明确有住房转让记录、离婚三年以内的不能申购，聚焦无房家庭首次购房需求。退出需持有满5年，转让对象仍为符合购买共有产权住房条件的购房者，体现了调控坚持住房居住属性的原则。

此外，北京已明确公租房面向“新北京人”配租30%的房源，此次共有产权住房也将新北京人纳入保障范围，明确各区房源将不少于30%的比例分配给新北京人，新北京人的保障范围及享有的权益在不断提高。

从房价来看，共有产权住房价格明确低于同地段、同品质普通商品住房的价格，加之近两年北京保障房供应比例在不断提高，尤其是自住房的供应，未来5年北京将完成25万套自住房供地，将有利于房价的稳定。